瘋狂房租時代 (上) 全球抗漲大作戰

文/潘羿菁 |2020.03.29
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房東沒有如實登記,房客就領不到租金補貼。圖/資料照片
林口世大運社會住宅。 圖/黃旭昇

文/潘羿菁

從香港、紐約到倫敦,高房價危機席捲全球各大城市。在薪資成長跟不上房價攀升速度下,愈來愈多人觀望房市「以租代買」,卻反讓租屋需求激增,帶動租金飆漲。

曾是體驗美式生活的露營車,如今卻變成舊金山灣區的流動房屋,聯合國官員甚至稱之為「人類災難」;英國則有一群租不起陸地的人成了另類「水居族」。

為保障人民的基本居住權,各國政府開始遏止房租炒作。地產業與房東團體指出,這些政策嚴重打擊不動產相關產業,反而會使合宜住宅供給減少,最終受害的將是找不到合宜住宅的房客。

台灣青年租屋壓力爆表 專家提解方

內政部最新公布全台平均房價所得比8.79倍,首善之都的台北市更是攀升至14.45倍,也就是說,青年買房至少要縮衣節食9年,想住台北市更是要花上15年時間。當買房變得遙不可及,青年轉向以租代買,不過租金只漲不跌,薪資成長跟不上,無疑形成壓力鍋。

專家學者都認為,釋出空屋將是短期紓壓劑,而長期解方則是實價登錄2.0落實,藉由國王新衣揭露房價虛胖,租金想漲也難。

薪資跟不上房租漲勢

政策補貼反讓租金有撐

根據主計總處調查住宅租金指數,2014年至2018年每年增幅都不到1%,看似漲幅不大,但換個觀察指標,591房屋交易網統計台北市獨立套房每坪租金從2016年的1602元,漲至2019年9月至今的1700元。以獨立套房總坪數10坪計算,等於每月要付出1萬7000元,3年多來上漲6.1%;承租整層住家租金更是大漲14.9%,每坪來到1479元,若以20坪計算每月租金逼近3萬元。

六都當中的新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市都有明顯漲幅,套房落在2.2%~5.8%,整層住家為11.2%~17.3%;唯獨台中市套房租金下跌5.1%,主要是台中市登錄套房出租筆數高達16萬筆,比台北市的5萬筆還多,位居六都套房供給量之冠,帶動租金下跌。

因此,內政部自2007年起每年砸下30億元提供「住宅租金補貼」,各縣市補貼額度3000元至5000元不等。營建署官員表示,每年計畫補助約6萬戶,但以2018年為例,申請高達7萬6997戶,不過核定補貼戶僅6萬5963戶,顯然是僧多粥少。

釋出空屋增加市場供給

效果遠勝社會住宅

巢運發起人、OURs都市改革組織祕書長彭揚凱觀察,近年租屋供給沒有擴大,反而需求持續增加,供需吃緊帶動租金上漲,好的物件只要對外招租,一下子就有人承接,最後就是剩下一堆品質不好的物件,因此只要供給充裕,就會有淘汰機制出來。

不過,現實狀況是房屋持有者並非都想拿出餘屋。彭揚凱坦言,華人觀念「凡是住過的房子都會跌價」,若曾經拿來出租的更有跌價壓力,會讓房屋持有者寧願放著保值等出售,也不願拿出來折舊。

長期解決辦法則是房東走向產業化,透過專業管理方式降低成本,讓租金價格採取差異化或多元化。

實價登錄2.0揭房價虛胖

有望平衡租金上漲力道

當民間不願釋出空屋,政府就只能推動社會住宅,儘管目前社會住宅供給仍偏少,考慮到政府財政與人力資源是可以包容,彭揚凱支持政府持續推動社會住宅,這是改善居住正義第一步。不過他強調,後續一定要推動實價登錄2.0,包括登錄去識別化,從區段揭露變成單戶揭露,讓個別戶數交易紀錄全揭露。

不僅如此,預售屋必須同步納入實價登錄,原本政府修法準備納入,因為利益團體阻擋卡關,實屬可惜。一旦虛胖房價被戳破,房價下跌將連動影響租金上漲力道。此外,房東持有成本偏向合理,也有機會反應在租金價位上。

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