社論--「脫北潮」與房價

 |2021.05.05
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近年台北市人口呈現負成長的趨勢,去年全年淨遷出四萬四千多人,創歷史新高。這股「脫北潮」主因為都會區房價太高,年輕人住不起,於是選擇房價較低的縣市居住。如果房價高漲的問題不改善,這股「脫北潮」的趨勢很難扭轉。

台北市人口總數自二○一六年起呈現減少的趨勢,連續五年淨遷出人數為六都之冠。今年元月淨遷出四千多人,使得台北市人口總數跌破二百六十萬。

在高房價的壓力下,年輕人掀起「脫北潮」。由於交通便捷,年輕人往外縣市遷徙,為首都減壓,未嘗不好;不過愈來愈多年輕人外移,留下來的多半是年長者,這樣的趨勢如果持續,將使得台北市的人口結構逐漸老化。

受新冠病毒疫情影響,央行施行寬鬆的貨幣政策,利率跌至谷底,民間充沛資金流入股市與房市。為避免房市泡沫化,行政院推出「健全房市專案」,今年七月一日起將施行房地合一稅制二點○,央行祭出選擇性信用管制,但都會區房價仍持續高漲。

今年第一季台北市新成屋與預售屋平均成交單價出現睽違已久的九字頭,每坪九十點二萬元,年增率百分之六;新北市成交單價每坪四十點九萬元,年增率百分之四點三,連四季上漲;桃園市平均成交單價每坪二十四點六萬元,年增率百分之七點九。相較之下,台北市房價對年輕人非常不友善,新成屋平均單價為其他縣市的一倍以上,難怪年輕人要用腳投票。

要健全房市,除了祭出選擇性信用管制與房地合一稅制二點○,還可以從可負擔住宅著手。在零利率的環境下,民間資金需要找出路,金融機構、資產管理業與高資產淨值投資人可以投入可負擔住宅,打造社會住宅生態體系,一方面取得穩定報酬,另方面改善年輕人的居住困境。

以美國為例,由聯邦政府提供政策誘因,引導民間充沛游資投入可負擔住宅。美國財政部認證的社會住宅社區發展債券基金,十年平均報酬率達百分之三,在利率趨於零的情況下,金融機構與資產管理業能夠取得長期穩定的投資報酬,且創造可負擔住宅,被視為是新一波投資機會。

保險業有龐大資金,可以投入可負擔住宅產業。以美國加州為例,為全美最大的保險市場,加州保險局與民間保險公司合作,由保險公司出資參與社會住宅的興建,是相當成功的案例。

企業追求永續發展,除了強化本身的獲利,也應照顧社區,追求共榮。為改善年輕人的居住問題,美國的科技業與金融業扮演重要角色。近期蘋果、微軟、臉書等高科技公司大手筆投入可負擔住宅,美國金融業包括花旗銀行、美國銀行、摩根大通等也紛紛提撥巨額資金支持可負擔住宅。

從房價持續上漲的趨勢來看,政府要健全房市應多管齊下,有棍棒,也要有胡蘿蔔,除了選擇性信用管制、房地合一稅制二點○之外,更應提供誘因,引導民間資金投入可負擔住宅,打造社會住宅生態系統。

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