達人觀點洞察「房貸廣告」3個眉角

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文／張旭嵐 2015-12-12 10:00

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眉角１：兩段式利率的數字陷阱
大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。
眉角２：固定利率好還是機動利率划算？
固定利率潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，都是潛在風險。
簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息。
眉角３：洞悉房貸的額外費用
很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加許多貸款成本。
聰明消費提早償還要付違約金？
銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第一到五年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響。
為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從二十年到四十年期不等，提醒您，銀行都有「核貸年限的潛規則」，例如，貸款者年齡和申貸年限加起來不超過七十五年，或屋齡加貸款年限不超過又十。
申貸者年紀愈輕，屋齡較新的物件，貸款年限的彈性愈高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹。

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