建材漲自主危老重建絕跡

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本報台北訊 2023-11-13

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建材成本飆漲，但很多市容老舊的地區房價上漲有限，導致住戶自發型的危老重建新申請案幾乎已從市場絕跡。圖／資料照片

【本報台北訊】建材成本飆漲，導致住戶自發型的危老重建快要絕跡。銀行和建築經理業者指出，建材價格過去3年來從每坪10幾萬飆漲到30幾萬元，但很多市容老舊的地區房價上漲有限，「房價追不上建材造價」的結果，使民眾對危老重建打退堂鼓，新申請案幾乎已從市場絕跡。

老舊房屋的重建以都更與危老為兩大主力，其中都更案因規模太大，整合相對不易，內政部因此給予「危老重建」法源，推動小面積重建案，一般都是在100坪以內，大多由原住戶自行發起、完成整合居多。內政部統計，2021年之前，危老重建出現4年內申請2000件的榮景，但現在幾乎快要掛零，只剩都更案還在進行。

3年前賣1戶可當建造費

銀行業者說，「這和民眾主要依賴完成重建之後售出房屋的所得，支付建商興建費用有關」。因建造價格飆漲，嚇跑原本有意把自家老舊房屋進行危老重建的民眾，當3年前建造費用還在16萬至18萬元，房子大概只要賣出去1、2戶就可當作建造費，原地主戶不用自掏腰包補貼建造費。

但相關業者分析最新行情，即使建設集團下設營造廠，每坪建造成本也要24萬至26萬元，至於一般直接對營造廠發包的，每坪來到30餘萬元，只有像北市大安區這類每坪房價超過150萬元的才可能原住戶零出資完成危老重建，市容較老舊的大同區、萬華區等，每坪成交價約80萬、90萬元，當地民眾只好縮手。

對於危老重建面臨絕跡，房仲業者並不意外。住商機構企研室執行總監徐佳馨說，危老重建先前就因改建後的室內坪數頻傳縮水，引發民眾疑慮，造價成本飆漲則是另一大衝擊。她舉例，像RC（鋼筋混凝土）建物現在1坪造價要25萬，SRC（鋼骨鋼筋混凝土）更要30萬以上，的確會使重建的成本加重很多。

合建分配比雙方難談攏

此外，造價成本攀高使屋主和建商的合建分配比例不易談成，是對危老重建的另一大衝擊，都更也受影響。民眾先前找建商合作都更或危老重建，分配比率約在3比7，但銀行指出，現在至少是3成5比6成5。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛說，近來建商要求的分配比率「好幾個案子已到3成7」。而危老重建的分配比率一旦談好，就沒有變更空間，也讓建商認為風險高，參與意願更低。

另受到爛尾樓影響，建案銷售率明顯出現M型化發展；品牌力強的開發商不僅銷售率快，一線業者更出現「賣到缺貨」情況，顯示品牌建商集客效應強，且有預算的消費者在居住品質、避免踩雷的考量，購屋上更往品牌建商建案靠攏。

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